תוכנית בניין עיר והפקת רווחים שיטתית מנדל”ן, הולכים מצוין ביחד. תוכלו לחשוב עליה בהקשר זה, כעל כלי עבודה חשוב. מה זה אומר מעשית?
שיפור נכסים הוא פעולה שמתרחשת במקרים רבים, כולל לגבי נדל”ן. בפעולה זו רוכשים דירה ישנה ומשפצים אותה ואפילו הורסים מבנה ישן ומקימים במקומו חדש. אך ישנו היבט נוסף, משמעותי במיוחד, לגישות השונות: שינויים בסביבה שבה הנכס קיים, אשר אינם תלויים ישירות במשקיע. דווקא שינויים כאלה, עשויים לפתוח פתח להזדמנויות גדולות במיוחד ולרווח הכספי שנובע מהן. כיצד היבט זה בא לידי ביטוי בנושא הנדל”ן ובתוכניות בניין עיר?
תוכנית בניין עיר בקצרה
כתזכורת, נציין כי תכנית בניין עיר היא תכנית רשמית של הרשויות עבור אזור גיאוגרפי מסוים. תכנית זו, ידועה גם בכינויים תוכניות מתאר מקומית או תוכנית מפורטת. היא עוסקת בעיר או אזור מסוים וזהו המיקוד המרבי של היררכיית התוכניות מסוג זה – מעל תוכנית בניין עיר יש את תוכניות המתאר המחוזיות ומעליהן ישנה תכנית מתאר ארצית (תמ”א).
במסגרת תכנית מתאר ארצית, עשויים לקבל ביטוי למשל תכנונים להקמת ישובים חדשים. אלה כמובן חשובים, אך בפועל, תכנית בניין עיר נמצאת בשימוש רב יותר עבור משקיעים בנדל”ן.
איתור תוכנית בניין עיר
כיצד מבצעים איתור תכנית בניין עיר? חיפוש תכנית בניין עיר מבוצע אצל רשות מקרקעי ישראל (רמ”י, לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) וגם ברשויות מקומיות ובעיריות. יש מנגנון חיפוש לכך באתר רשות מקרקעי ישראל וגם באתר “תב”ע פתוחה” של הסדנה לידע ציבורי.
תוכנית בניין עיר והמפתחות לרווח
ניתן לשנות ייעוד קרקע, ולכן גם רישום במסגרת תוכנית בניין עיר, למשל מחקלאית למגורים. זאת, במקרה של קרקע חקלאית אשר “מועמדת להפשרה”. ישנה גם מצוקת הדיור, אשר מעודדת הפשרה. כל זה מתקשר לתהליך השבחת קרקע אשר מסייע להעלאת ערכה. השקעה חכמה, יכולה לנצל את עליית הערך הזו וישנו כמובן הבדל פוטנציאלי גדול בערך, בין שטח חקלאי לשטח למגורים
אם כך, לדעת מתי לרכוש – זהו המפתח לרווחים הגדולים. אך מה המפתח לאיתור ההזדמנויות האלה והזמן הנכון להשקיע בהן? התשובה לכך היא ידע. ידע שמגיע ממקורות מתאימים ומוסמכים, כולל תוכנית בניין ערים. ונזכיר, שתכנית כזו מבטאת את המצב העדכני, של מה שהוחלט רשמית לגבי ייעוד הקרקע. זהו מידע בסיסי מאוד, אך גם חד משמעי. הרי השקעות גדולות מסוג השקעות נדל”ן, לא כדאי לבצע על סמך ספקולציות לא מבוססות.
דוגמאות לתוכניות
המדינה מקדמת תכניות שונות במסגרת “מתחמי תכנון”, אשר בהמשך מקבלים ביטוי גם במסגרת תוכנית בניין עיר. נדגים זאת כעת מכמה מתחמים. הרובע הצפוני הרצליה הוא רובע עירוני חדש שאמור להיבנות, במסגרת עתודות קרקע בצפון הרצליה וכפר שמריהו. הייעוד הוא מגורים, מסחר ושימושים נוספים, על פני 2,200 דונם. כך שיש כאן לא מעט הזדמנויות למשקיעים מתוחכמים. כמובן, משקיעים כאלה קודם כל ישקיעו את הזמן, ללמוד את האפשרויות ולחפש הזדמנויות.
הזדמנויות אטרקטיביות נוספות, אתם עשויים למצוא במסגרת תוכנית חוף התכלת הרצליה. גם כאן מדובר על שימושים רבים שמתוכננים לאזור, כולל מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים ומלונות. כל זאת, באזור של חוף ים וטיילת חוף, שהם תמיד מסוג הדברים שמעלים את ערך הנכסים. אזור זה גם יהיה קרוב לרכבת הקלה ולפארק חופי ולפארק ארכיאולוגי-אקולוגי ויכלול מקורות נוספים לעניין ולקידום ערכו למשקיעים.
בצפון מזרח הוד השרון אמורה לקום שכונת מגורים חדשה, אשר תכונה בשם שביל התפוזים הוד השרון. בשכונה זו התושבים ימצאו את כל מה שאופייני לסביבה מודרנית ויוקרתית זו, כולל פארקים, אזורי מסחר וכמובן בתי ספר וגני ילדים.
מתחם צפון בן יהודה בכפר סבא הוא מתחם מיוחד, מאחר שזו היא עתודת הקרקע האחרונה שנותרה באזור זה. כאן מדובר על שכונת מגורים חדשה, השלמת פארק קיים, פיתוח נוסף עם עירוב שימושים והרחבת תשתיות התחבורה במקום. כמו כן, ישנו צפי להגדלת זכויות במתחם ופרמטרים נוספים, אשר הופכים זאת לכיוון השקעה אטרקטיבי בפוטנציה.
לסיכום
בין אם זו תוכנית בניין עיר או כל מקור מידע אחר, איסוף פרטים אמינים וגיבוש תמונה מלאה וברורה, הם המפתח החיוני בשביל השקעות נדל”ן חכמות.
