אחת הדרכים של יזמים וגורמים אחרים המתעסקים בבנייה, להפיק תועלת מרבית מהשטח שעומדת לרשותם, הוא באמצעות איחוד וחלוקה של השטח מחדש. לעיתים זה נעשה באופן מוסכם על ידי כל הצדדים, ולעיתים גם באופן חלקי.
בשביל להבין כיצד תהליך זה יכול להפיק תועלת, חשוב להבין מה זה איחוד וחלוקה, כיצד הוא מתבצע, ומה הן תקנות איחוד וחלוקה. זאת על מנת לדעת מה מותר ומה אסור לבצע במסגרת הניסיון לשרטט את השטח מחדש. באופן טבעי, חשוב שהתהליך הזה יתבצע באופן מסודר על ידי גורמי מקצוע, באופן שיתאים למטרות וליעדים של היזמים שמתכוונים לבנות במקום. דוגמא טובה איך זה נעשה באופן מקצועי, אפשר לראות במקרה של הרובע הצפוני הרצליה.
מה זו תוכנית איחוד וחלוקה ואיך היא מתבצעת?
איחוד וחלוקה היא למעשה שינוי של חלקות הרישום בקרקע, לחלקות חדשות שיתאימו בצורה טובה יותר לאופן בו מבקשים להשתמש בה. אם נניח, ישנה תוכנית מתאר מסוימת שקבעה שהשטח אמור להתחלק בצורה אחת, אזי שאיחוד חלקות וחלוקה מחדש, יביא לשינוי האופן בו ייעשה שימוש בקרקע. בצורה כזו, בעלי הזכויות בקרקע וכלל הציבור, יוכלו ליהנות ממנה יותר.
לדוגמא: אם בקרקע מסוים נקבע שהשטח ישמש לצורך מגורים בלבד, אזי שאפשר בזכות תקנות איחוד וחלוקה מחדש לבצע שינויים, ואז חלק מהשטח יופנה למגורים וחלק למסחר. בצורה כזו, הבעלים יוכלו להפיק תועלת רבה יותר מהשטח שעומד לרשותם, וגם הציבור יוכל להרוויח מכך. זה נכון לגבי בעלי עסקים שיוכלו לשכור חנויות במקום, דיירים שיוכלו ליהנות ממרכז מסחרי או הציבור באופן כללי שיוכל לבלות במקום.
איך יוצרים תוכנית איחוד וחלוקה?
בשביל לייצר תוכנית איחוד וחלוקה, צריך תחילה לאחד את כל המגרשים באזור לשטח אחד, עליו מבקשים ליישם את התוכנית. לאחר מכן מבצעים את החלוקה מחדשה, כאשר בעלי הקרקע יכולים לקבל מגרש דומה לזה שהיה להם או ערך כספי שווה ערך. כמו כן, הם יכולים לקבל שטח דומה אך במקום אחר לגמרי.
תהליך איחוד וחלוקה יכול להתבצע בשני אופנים, בהסכמה או ללא הסכמת הבעלים. ברוב המקרים נעשה תהליך איחוד וחלוקה בהסכמה של הבעלים, מתוך הבנה שכך אפשר לנהל אותו הרבה יותר טוב, לבצע את הרישום בטאבו ללא שום בעיה. זו האופציה הטובה ביותר למי שמבקש לבצע תהליך שכזה.
יחד עם זאת, ייתכנו מקרים של איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, במקרים כאלה, ועדות התכנון יכולות לבצע את האיחוד והחלוקה, במידה והוגשה בקשה לכך, על מנת ששאר בעלי הזכויות בקרקע יוכלו ליהנות ממנה. זה נכון גם במקרים בהם יש הסכמה על חלק מהתוכנית ולא על כולה. צריך לזכור שהמטרה בסופו של דבר, היא להפיק תועלת מרבית לבעלי הזכויות בקרקע ולציבור כולו. כך נעשה למשל במקרה של חוף התכלת הרצליה.
מה כוללות תקנות איחוד וחלוקה?
בשנת 2009 במסגרת פרסום תקן 15, פורסמו גם תקנות איחוד וחלוקה על בסיסן מתבצעות התוכניות השונות. מטרות התקנות היא לקבוע כיצד יש להגיש בקשה עבור איחוד וחלוקה בצורה מסודרת ונכונה.
בין היתר נקבע שבעת הגשת הבקשה יש להגיש תשריט איחוד וחלוקה עם פירוט החלוקה המוצעת וכל דרכי הגישה אל כל חלקה וחלקה. התוכנית צריכה להיות מוגשת בקנה מידה של 1:1250, המדידות צריכות להתבצע באופן שתואם את התקנות, צריך להציג את הגבולות ומספרי החלקות השונות, וכן המוצעות לשינוי. התוכניות צריכות לכלול חתימה של בעלי זכויות, עורך התוכנית וכן עורך דין או רואה חשבון. כל המסמכים צריכים להיות מסודרים ומוגשים בצורה נכונה, על מנת שיהיה ניתן לדון בתוכנית ולהחליט אם לקבל אותה.
אנחנו יכולים למצוא לא מעט אזורים ושטחים בהם בוצעו תוכניות איחוד וחלוקה, מתוך כוונה לאפשר שימוש נכון יותר בקרקע. כאשר התוכניות יצאו לפועל ומומשו, אזי שבעלי הזכויות וכלל הציבור נהנו מהחלוקה החדשה בצורות שונות. כך למשל היה, בין היתר, במקרה של שביל התפוזים הוד השרון.
למה משתלם לעבוד איתנו?
אנחנו מעסיקים אנשי מקצוע ברמה הגבוהה ביותר, המתמחים בכל מה שקשור לתוכניות איחוד וחלוקה ופיתוח הקרקע באופן מיטבי. כך אפשר לראות למשל במקרה של תמל 3006. ניתן לפנות לנו בטלפון או דרך האתר ולקבל מאיתנו את כל המידע הרלוונטי בנושא.
