תחום המקרקעין הוא מאוד מורכב וכולל בתוכו אינספור מושגים וכלים שונים בעזרתם אפשר לבצע עסקאות ולהוציא תוכניות לפועל. אחד המושגים הנפוצים בו הוא אופציה במקרקעין אשר משמשים בעלי קרקעות המבקשים למכור אותן ויזמים המבקשים לבצע רכישות עתידיות.
מה זו אופציה במקרקעין?
תהליך עסקה רגילה במקרקעין, כוללת את בעל הקרקע והיזם או הרוכש המבקשים לקנות אותה ממנו. הם מסמכים על התנאים, ובהתאם מבצעים את העסקה ביניהם באופן מיידי. עסקת אופציה במקרקעין היא מעט שונה, מאחר וישנו סיכום בין הצדדים, לגבי אופציות עתידיות אפשריות לשימוש בקרקע. העסקה לא מתבצעת באופן מיידי כעת אלא בשלב מאוחר יותר, על פי תנאי האופציה.
לדוגמא, נניח ובעל הקרקע מוכר את האופציה ליזם, אזי שהוא יוכל בעתיד לממש אותה על פי התנאים שסוכמו ביניהם במסגרת הסכם אופציה במקרקעין, מבלי שיהיה אפשר להתנגד לכך. אז הוא יוכל להשתמש בקרקע לצרכיו. עד אז, הקרקע תישאר בבעלותו של בעליה המקוריים.
אופציה במקרקעין – מה משיגים המוכרים והרוכשים בעסקה שכזו?
אופציה לרכישת מקרקעין מעניקה יתרונות שונים הן לבעל הקרקע המבקש למכור אותה והן ליזם המבקש לרכוש אותה ולהשתמש בה בעתיד, במסגרת ההסכמות שסוכמו בין שני הצדדים.
היתרונות של המוכר במסגרת אופציה מקרקעין, היא שיש לו “עסקה” ביד. כלומר, הוא יודע שהוא סיכם עם הרוכש שירכוש ממנו את הקרקע ויוכל בו לעשות בה שימושים שונים על פי ההסכמות ביניהם. הוא לא צריך לחפש רוכשים.
היתרונות של הרוכש הם, שיש לו קרקע ביד והוא יוכל בה שימוש, אך הוא לא חייב לעשות זאת באופן מיידי. הוא יכול לנצל את האופציה בטווח הזמן שנקבע בין הצדדים, בתנאים שסוכמו ביניהם, כשתהיה לו את האפשרות הכלכלית הטובה ביותר לעשות זאת. למשל, הוא יכול לקבל אופציה ייחודית במקרקעין, לתכנן הקמה של מרכז מסחרי או מבנה מגורים, ואחרי שיבצע עסקאות שונות אז הוא יממש את האופציה, מבלי להיקלע לקשיים כלכליים.
חשוב להדגיש, מקרה של אופציה במקרקעין מספק המון גמישות ושליטה לרוכש. היא נהנה מהזכות לממש את האופציה אך הוא לא חייב לעשות זאת. היא מאפשרת לו להתכונן כראוי לעסקה ולתכנן היטב כיצד להשתמש בקרקע אחרי רכישתה.
מעבר לכך, עסקה מסוג זה, יכולה לנפק לו רווח משמעותי, מאחר וייתכן מאוד שהוא ירכוש את האופציה בערך מסוים, בזמן שהמימוש יתבצע כשהערך יהיה הרבה יותר גבוה. כך נחסך ממנו לשלם את הפער והוא יכול להשתמש בקרקע ולהפיק ממנו תועלת בשביל לייצר לעצמו רווח.
אופציה מקרקעין – מה הוא צריך לכלול
הסכם אופציה מקרקעין צריך לכלול את כל תנאי העסקה כמובן. הוא צריך לכלול את ההסכמות בין הצדדים על מכירת הקרקע, על המיקום שלה, הסטטוס שלה, ועוד. אם מדובר בקרקע עם נכס קיים, אזי שצריך להיות מצוין מה כוללת הקרקע, מה יש בנכס ועוד.
כמו כן, ההסכם צריך לכלול את כל תנאי העסקה מצד הרוכש. כלומר, כמה הוא משלם, באילו מועדים יבוצעו התשלומים השונים, ועוד. לצד ההסכמות, יש לציין את ההסכמות והתנאים שסוכמו בין שני הצדדים, במידה ואחד מהם מפר את ההסכם. ההסכם צריך לכלול את הפיצויים ששני הצדדים יצטרכו לשלם במקרה כזה.
אופציה במקרקעין – מה צריך לדעת לגבי מיסוי?
מצד אחד, עסקת אופציה במקרקעין נחשבת לעסקה לכל דבר ולכן מיסוי אופציה במקרקעין נעשה בצורה דומה לעסקאות מקרקעין אחרות. כלומר, היא מוגדרת כעסקה של קרקע להשקעה מצד שני זו מוגדרת בתור אופציה ייחודית במקרקעין ועל פי סעיף 49 י’, לא יהיה צורך לשלם מיסוי מקרקעין, דוגמא מס שבח או מס רכישה, בדומה לעסקאות אחרות של קרקעות למכירה.
יחד עם זאת, בשביל ליהנות מאפשרות זו, הרי שיש לעמוד בדרישות של רשות המסים על פי סעיף 49 י’. למשל, האופציה חייבת להינתן בכתב, היא לא ניתנת להעברה, יש התחייבות למכירה בתנאים מסוימים ועוד שורה ארוכה של התחייבויות שונות שיש לבצע, בשביל ליהנות מהפטורים במס.
מדוע משתלם לעבוד איתנו?
אנחנו מציעים לכם אפשרויות ליהנות מעסקאות מקרקעין ברמה הגבוהה ביותר בעזרת אנשי מקצוע מקצועיים ומנוסים. ניתן לראות זאת, בין היתר, בפרויקט תמל 3006 ובפרויקטים אחרים שלנו. ניתן ליצור איתנו קשר בטלפון או דרך האתר שלנו.
