קניית בית בישראל היא חלום של כל תא משפחתי – זוגות צעירים, משפחות, הורים שמנסים לעזור לילדיהם, משקיעים ועוד. יחד עם זאת, בכל שנה מחירי הדירות עולים עוד ועוד, והחלום על הפינה הקטנה שלנו רק הולך ומתרחק. כיום, מחירי הדירות הבנויות גבוהים מאוד ביחס לעשורים האחרונים, וממשיכים לעלות בכל חודש וללא כל קשר למצבן. גם דירות מוזנחות בבניינים ללא מעלית בקומות גבוהות בערים בפריפריה מתחילות להיות חלום רחוק. בעקבות המצב העגום בשוק הדירות נמצא הפתרון האולטימטיבי למי שמעוניין להרוויח בשוק הנדל”ן: רכישת קרקע להשקעה. במאמר זה אספנו עבורכם את המידע.
קרקע להשקעה: הדבר החם בשוק הנדל”ן
רכישת קרקע להשקעה הפכה להיות הדבר החם ביותר בשוק הנדל”ן בשנים האחרונות. עם עליית מחירי הדירות פנו משקיעים חכמים להשקיע בקרקעות המיועדות למגוון רחב של תחומים במגוון אזורים בארץ.
קרקעות להשקעה שונות
כיום בשוק ניתן למצוא קרקעות להשקעה לפי סוגי קרקעות. להלן הקטגוריות השונות:
- מופשרת המיועדת לבניית שכונת מגורים: במקרה זה לא צריך לחכות לאישורים מיוחדים כדי לבנות עליה, וניתן לממש זכות זו באופן מיידי.
- לפיתוח תעשייה ומסחר: בתי עסק, קניונים, חנויות, מלונות משרדים וכדומה. אלו הן אדמות שמטרתן היא פיתוח עסקים.
- חקלאית: משמשת לחקלאות, אך היא עדיין איננה מופשרת למגורים. היא איננה זמינה לבנייה מיידית למגורים אלא רק בעתיד.
שתי הקטגוריות הראשונות הינן בעלי תג מחיר גבוה, ואדמות אלו מימשו כבר את מלוא הפוטנציאל שלהן ומחירם ממשיך לעלות. לעומת זאת, אדמה חקלאית איננה מבוקשת מהסיבה הפשוטה: היא עדיין לא יכולה לממש את מלוא הפוטנציאל שלה. בעקבות חוסר הזמינות שלה לבנייה היא נחשבת כבעלת ערך נמוך ולכן המחיר שלה לא גבוה במיוחד, וזו יכולה להיות קרקע להשקעה מאוד אטרקטיבית.
קרקע להשקעה: יתרונות
להלן רשימת היתרונות של קרקע להשקעה:
- מחיר: רכישת מגרש למכירה היא אפשרות יחסית זולה ולא מצריכה הון עצמי גבוה, ומעבר לכך הבנקים רואים את הבנייה העתידית כהכנסה עתידית גבוהה. החיסכון יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בחודש, מה שיכול להיות פתרון טוב למי שמחפש השקעה לטווח הארוך.
- משכנתא ועלויות בנייה עתידיות: במידה והקרקע שלכם באמת תופשר, עלויות הבנייה יכולות להצטמצם במאות אלפי שקלים ולהביא להקטנת החזרי המשכנתא, שגם היא תוכל לרדת במאות אלפי שקלים.
- מס רכישה: כאשר אדם קונה דירה הוא משלם עליה מס רכישה, והוא ישלם יותר מס עבור כל דירה נוספת שהוא יקנה בעתיד. כאשר אדם קונה קרקע להשקעה, הוא ישלם את המס רק על האדמה, אשר בהרבה מהמס אותו משלמים על רכישת דירה. חיסכון זה יכול להגיע עד לרבע מיליון שקלים!
מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע להשקעה?
להלן מספר דברים שחשוב לבדוק לפני קניית קרקע להשקעה:
- מי בעל האדמה? חשוב מאוד לוודא שהאדמה אותה אנו מתכננים לרכוש הינה פרטית ושאינה שייכת לרמ”י. כדאי מאוד לבדוק נסח טאבו, לראות שהנכס לא משועבד, שאין עליו הגבלות או שעבודים ושהוא נקי ומוכן לקנייה.
- ייעוד: את הייעוד אפשר לבדוק בתוכנית המתאר המחוזית בה היא נמצאת. אנו נרצה לבדוק בתוכנית כי הקרקע מיועדת למגורים או למסחר, ולכן חשוב לוודא כי חל עליה הליך שינוי ייעוד בתוכנית המתאר המקומית. במידה וחל שינוי ייעוד, כדאי להבין איפה נמצא התהליך ובאיזו וועדה אפשר לבדוק את הפרטים, וזו יכול להיות פוטנציאל של קרקע להשקעה.
- קידום התוכנית: לפני רכישה, חשוב מאוד לוודא מי שותף לקידום התוכנית, והאם הרשות המקומית שותפה למהלך שינוי הייעוד. חשוב מאוד לקבל גיבוי מהרשות המקומית, וזאת כיוון שהיא אחראית על שינוי האדמה ועל לוח הזמנים. לכן, מעבר ליזמים פרטיים כדאי להיות בטוחים שיש דחיפה גם מהרשות המקומית.
- “מרקם”: בתמ”א 35, תוכנית המתאר הארצית, ניתן לגלות האם השטח המיועד בשביל השקעה מוגדר כ-“מרקם עירוני”, המסומנת בצבע צהוב בתוכניות, או האם היא במרקם אחר. חשוב לוודא כי הקרקע הינה במרקם עירוני.
- מיקום: שני הדברים שהופכים קרקע להשקעה לאטרקטיבית הם תזמון ומיקום. כמו כל קניית נדל”ן, האדמות המשתלמות ביותר לרכישה מבחינת מיקום נמצאות במרכז הארץ, היכן שהביקוש גדול במיוחד. כך לדוגמא, השקעה טובה היא בפרויקט שביל התפוזים הוד השרון מכיוון שמדובר בפרויקט מגורים חדשני אשר נמצא במרכז הארץ. ההחלטה האם להפשיר אדמה חקלאית קשורה לביקוש למבני מגורים בערים. ככל שיהיה ביקוש גדול יותר לדירות, ומצוקת הדיור תהיה גדולה יותר, כך הסיכוי שיאשרו הפשרת קרקע יהיה גבוה יותר. יחד עם זאת, צריך לבחון כל מקרה לגופו, אבל באופן כללי, הסיכויים גבוהים יותר במקומות מבוקשים יותר, ומדובר באינטרס הן של בעל האדמה והן של הרשות העירונית.
קרקע להשקעה: חשיבות הסיוע המקצועי לפני הרכישה
רכישת קרקעות היא הדבר החם ביותר היום בשוק השקעות נדל”ן בישראל, וזוהי האופציה הטובה ביותר עבור רוכשים המעוניינים לעשות רווח משמעותי בעתיד ולממש את מלוא הפוטנציאל של הנכס שלהם. כיוון שעסקאות כאלו נחשבות מורכבות לאור שלל הפרטים שצריך לבדוק לפני רכישת השטחו והצורך בסיוע אנשי מקצוע כעורכי דין ושמאים, הדרך הנכונה לעשות זאת היא באמצעות סיוע של חברה מקצועית ומנוסה בתחום, היודעת בדיוק אילו פרטים חשוב לבדוק לפני רכישת השטח ואיך לייעץ לכם.
יתרון נוסף של רכישת קרקע בסיוע של חברה מקצועית כמו מאילנד היא בדיקה של החברה האם ההשקעה שווה את המהלך של רכישת הקרקע ומה התשואה שאתם עתידים לקבל, האם האזור הוא טוב ונכון להשקיע או שאין צפי קרוב להשקעה. חברה מקצועית ואיכותית תסייע לכם לענות על שאלות אלו כך שההחלטה שלכם תהיה כמה שיותר מושכלת, וכך יגברו הסיכויים לכך שתבצעו רכישת קרקע להשקעה אטרקטיבית ובעלת סיכוי להניב תשואה גבוהה.
קרקע להשקעה – שאלות ותשובות
מה החסרונות של השקעה בקרקע?
אמנם השקעה בקרקע בהחלט יכולה להיות אלטרנטיבה טובה עבור מי שאינו מסוגל לרכוש כעת דירה, אבל גם כאן יש חסרונות, כאשר החיסרון העיקרי הוא נושא הזמן. השקעה בקרקע מיועדת למי שיש לו כסף וסבלנות ומחפש השקעה לטווח הארוך. ההשקעה יכולה לתת בסוף תשואה גבוהה מאוד, אבל זה בהחלט תהליך שלוקח שנים ודורש המון סבלנות. כך למשל, אפשר להסתכל על הדוגמה של אדמה חקלאית. מדובר למעשה באדמה שאינה מופשרת, כלומר שלא ניתן לבנות עליה. תהליך, שמתבצע על ידי הרשויות הינו תהליך ארוך שאינו מוגבל בזמן, וחשוב לדעת זאת. השקעה בקרקע איננה מתאימה עבור מי שמחפש השקעה זמינה.
מהי התשואה הצפויה?
העיקרון שחשוב להבין בנושא קניית קרקע להשקעה הוא שככל שהיא נמצאת בתחילת תהליך השינוי שלה מחקלאית לעירונית, כך התשואה תהיה גבוהה יותר. אם האדמה עוד לא התחילה את התהליך, הרכישה שלה תהיה בעלות נמוכה יחסית, ובעתיד ניתן יהיה להרוויח עליה פי כמה וכמה. בהתאם לכך, שטח שכבר אושר לבנייה, כדוגמת הרובע הצפוני הרצליה, יחשב להרבה יותר אטרקטיבי, אך גם תג המחיר יהיה בהתאם, והתשואה תהיה נמוכה יחסית. לשם ההשוואה, קרקע חקלאית שעדיין לא הופשרה יכולה לעלות מאות שקלים בלבד, בעוד שאותו שטח שכבר קיבל את האישורים הנדרשים יכול להגיע למיליוני שקלים.
איפה כדאי לרכוש קרקעות להשקעה?
ההשקעה הבטוחה ביותר של קרקע להשקעה היא במרכז הארץ כמו תמל 3006, אך לא רק בתל אביב וסביבותיה. גם קניית שטח בצפון כמו פרדס חנה וחדרה הם מקומות אטרקטיביים. מקומות נוספים הם גדרה, שגם היא השקעה טובה עם אזור מתפתח והרבה אדמות חקלאיות מסביב. המדד של משקיעים בנוגע לשאלה איפה כדאי לרכוש קרקעות היא לפי השטחים שמסביב וסובבים סביב השאלה האם כבר הופשרו באותו אזור. אם בסביבת האדמה המדוברת החלה הפשרה של שטחים נוספים, אז כנראה שבעתיד גם זו תופשר.
למה כדאי להשקיע דווקא עכשיו בקרקעות בישראל?
כיום קניית דירה בישראל נראית לרבים כחלום מתרחק. גם קרקעות להשקעה הולכות ומתמעטות, ולכן כדאי לבחון את האפשרות הזאת בכובד ראש. כפי שכבר ציינו, ההשקעה בקרקעות חקלאיות היא לטווח הארוך, אך טומנת בחובה אפשרות למקסם את הרווחים של המשקיעים שלה באופן אסטרונומי. מחירי הדיור מאמירים מדי חודש, ויחד עם זאת יוקר המחייה מקשה על האזרחים. שילוב גורמים אלו מוביל לכך שרכישת שטח שבעתיד ייתן תמורה הוא ההשקעה הכלכלית והמשתלמת ביותר. לכן, מי שמעוניין למקסם את הרווחים שלו וליהנות מתשואה גבוהה יוכל לבצע רכישת קרקע כמו חוף התכלת הרצליה, ו/או שטחים חקלאיים שטרם התחילו בתהליכים.
