במהלך השנים, כתוצאה משינויים חברתיים, כלכליים, היבטים של היצע וביקוש, עסקאות נדל”ן הפכו להיות דבר מאוד משמעותי ומורכב. לצד עסקאות “פשוטות” יחסית, כגון, מכירת נכס קיים או נכס חדש מקבלן, בתמורה לערך הכספי שנקבע, הרי שאנחנו יכולים למצוא עסקאות נדל”ן יותר מורכבות ובעלות חשיבות גבוהה. דוגמה לכך, היא עסקת קומבינציה. במאמר הבא נסיר על העסקה וכיצד היא מתבצעת
מה זה עסקת קומבינציה
בשביל להבין מה זה עסקת קומבינציה, וכדי להבין כיצד היא מתבצעת בפועל, חשוב לחזור צעד אחד לאחור בשביל להבין את המצב הבסיסי בשטח. לאחר מכן נוכל להתקדם אל עבר העסקה עצמה. באמצעות כך נוכל להבין את העסקה בצורה טובה יותר, וכן נוכל להבין היבטים כמו: מה מרוויח כל אחד מהצדדים, איך קובעים שווי עסקת קומבינציה ועוד. במהלך השנים ניתן לראות דוגמאות לעסקה שיצאה לפועל כמו תמל 3006 במרככז.
עסקת קומבינציה נדל”ן – מה צריך בשביל שהיא תתבצע
עסקת קומבינציה מתבצעת בין שני צדדים. צד אחד הוא אדם שמחזיק ברשותו שטח קרקע, בין אם יש עליו נכס בנוי ובין אם לאו, וצד שני הוא יזם המעוניין לרכוש שטח ולבנות עליו. זו יכולה להיות בנייה לצרכי מגורים, צרכי עסקים או לכל צורך אחר שיפיק לו רווח.
צריך לזכור, בישראל ישנם בעלי קרקעות שאינם משתמשים בהם או שהם אינם זקוקים לכל השטח שעומד לרשותם. כמו כן, ישנם בעלי נכסים של בתים פרטיים, בעיקר ישנים, המעוניינים להרוס אותם, למכור את השטח ולבנות עליהם מבנים רבי קומות.
המקרים הקלאסיים המיועדים של עסקת קומבינציה נדל”ן, הם: נכסים או קרקעות שעברו בירושה, קרקעות שהייעוד המקורי שלהם היה למטרה מסוימת והיא איננה בר שימוש יותר, בתים פרטיים של זוגות עם ילדים המעוניינים למכור את השטח בשביל להשאיר לילדיהם בית בירושה, קרקעות שהיו מיועדות לשימוש עסקי ועברו תהליך של שינוי ייעוד למגורים ועוד.
איך מתבצעת העסקה?
בעיקרון, עסקת קומבינציה מתבצעת באופן הבא: בעל הקרקע או הזכויות עליה מוכר אותו ליזם, בין אם זה באופן מלא או חלקי (כל הקרקע או חלק ממנה) ובתמורה, הוא יקבל חלק מהנכסים שהיזם מבקש לבנות. אלו יכולות להיות דירות, משרדים, חנויות. המוכר יוכל להחליט מה לעשות איתם. למכור, להשכיר, להעביר לילדיו או כל שימוש אחר.
ישנן דוגמאות שונות של עסקאות קומבינציה, הנה שלושה מסלולים אפשריים:
מסלול אחד – עסקה המתבססת על מחיר נטו. כלומר, היזם משלם את המחיר עבור הקרקע, ולוקח על עצמו את כל העלויות הקשורות לעסקה.
מסלול שני – בעל הקרקע מקבל אחוז מסוים מכל עסקה שמבצע היזם בנכס הנבנה.
מסלול שלישי – בעל הקרקע יקבל אחוזים מסוים מכמות הדירות במבנה החדש.
הרעיון המקובל לרוב, זו האופציה השלישית. לפנינו עסקת קומבינציה דוגמא מקובלת. נניח ואנחנו זוג ובבעלותנו בית פרטי בכפר סבא עם שטח רחב סביבו. יש לנו שלושה ילדים ואנחנו מעדיפים לא להוריש להם את הבית והשטח כמו שהם, מאחר וזה עלול לייצר מריבות משפחתיות, אך אנחנו כאן רוצים להשאיר להם נכס שישמש אותם בצורה כזו או אחרת.
במקרה כזה, אנחנו יכולים לפנות ליזמים וחברות המתמחים בביצוע העסקה, ולהציע להם אפשרות לרכוש מאיתנו את השטח, לבנות עליו בניין רב קומות, ובתמורה לספק לנו מספר דירות אותן נוכל להוריש לילדים שלנו.
אנחנו מרוויחים מהעסקה הזאת נכסים שיהיו בבעלותנו ובבעלות הילדים שלנו, למגורים או להשקעה. היזם מרוויח שטח עליו הוא יכול לבנות בניין רב קומות ולמכור דירות לרוכשים אחרים. כך הוא גם יחזיר את ההשקעה וגם ייצור לעצמו רווח. זה מה שקורה, למשל במקרה של חוף התכלת הרצליה,
מה צריך לקבל בחשבון לגבי שווי עסקת קומבינציה
בדומה לכל עסקה אחרת בתחום הנדל”ן כמו פרויקט הר 2050, גם במקרה של עסקה זו אי אפשר לקבוע סכום ספציפי, אחיד, לכל העסקאות. יש לכך מספר סיבות, וזה תלוי כפי שנוכל לראות גם בהיבט של עסקת קומבינציה מיסוי וגם בהיבט של אופי וסוג העסק:
ראשית, צריך לקחת בחשבון מה ערך השטח, מה גודל הנכסים ומה יהיה ערכם כשהם יוצגו למכירה.
שנית, בהקשר להיבטי של מיסוי עסקת קומבינציה חשוב לדעת שמשלמים מס שבח מופחת ביחס לעסקאות נדל”ן אחרות, אין צורך לשלם מס רכישה כמו במקרים של עסקת רכישת דירה רגילה.
שלישית, המוכר, בעל הקרקע, יכול להחליט שהוא לא משתמש בנכסים שהוא מקבל למגורים ולכן הוא ייהנה מנכס שיניב לו תשואה לאורך זמן, לדוגמא הרובע הצפוני הרצליה.
למה משתלם לכם לפנות אלינו
אנחנו בחברה מעסיקים צוות מקצועי ומנוסה, המתמחה באיתור ורכישת קרקעות להשקעה כמו שביל התפוזים הוד השרון. אנחנו עומדים לצד הלקוחות מתחילת התהליך ועד שלב מסירת הנכס. ניתן ליצור איתנו קשר בטלפון או דרך אתר האינטרנט שלנו.
