93 אחוז מהקרקעות בישראל שייכות למדינה ונחשבות בתור אדמות מנהל. מדובר ב-22 מיליון דונם. חלק מאדמות אלו ניתנות לשימושים של גורמים שונים, לפי כללים שנקבעו במהלך השנים. במילון הנדל”ן הישראלי, ישנם שני מושגים בולטים שחשוב להכיר ומהווים את רמת ההתייחסות הראשונית והבסיסית לכל הנושא של עסקאות נדל”ן בישראל. המושג הראשון הוא, כאמור, אדמת מינהל, המושג השני הוא אדמה פרטית. אחרי שמבינים למה מתייחס כל מושג, צריך להכיר את היחס בין אדמת מנהל מול אדמה פרטית.
מה זו אדמת מנהל ומה זו אדמה פרטית?
כאמור, אדמת מנהל היא אדמה הנמצאת בבעלות המדינה באופנים שונים. אדמות אלו נמצאות בשימוש לצורכי מגורים, עסקים ומסחר, צבא (כולל שטחי אש), צרכים ציבוריים, תשתיות, שמורות טבע ועוד.
אדמה פרטית לעומת זאת, שייכת לאדם או לישות משפטית אחרת היא נמצאת בבעלותם והם יכולים לעשות איתה מה שהם רוצים. מי שמחזיק באדמה פרטית יכול להשתמש בו לצרכיו, ולחילופין למכור אותה ליזם בשביל שיפתח אותה, יבנה עליה מבני מגורים או עסקים וירוויח מכך. מי שבוחר למכור אדמה פרטית ליזם, יכול לקבל עליה סכום כסף, אחוזים ממכירה עתידית או נכסים בתמורה. כך למשל היה בפרויקט חוף התכלת הרצליה.
אדמת מנהל מול אדמה פרטית – מה ההבדלים?
מעצם העובדה שהאדמה מוחזקת בידי המדינה ואדמה פרטית בידי גורמים פרטיים, הרי שיש הבדל גם במהות העסקאות שניתן לבצע בכל אחד מהמקרים.
כשניגשים לרכוש נכס המצוי על אדמת מנהל, אזי שאי אפשר לקנות ולהעביר אותה לידינו באופן מלא, אלא רק לחכור אותה לתקופת זמן ארוכה. הקרקע שייכת למדינה ולכן בתום תקופת החכירה, ארוכה ככל שתהיה, היא תחזור לידי המדינה. מעבר לכך, אין אפשרות לבצע כל שינוי שמעוניינים בנכס, אלא באישור המנהל. בין אם מדובר בהשכרה או שינוי אחר.
בתוך ההגדרה של אדמה זו ישנן הגדרות שונות המתייחסות לאופי התשלום. לדוגמא אדמת מנהל מהוון, הכוונה לכך שהחוכר שילם את כל דמי החכירה מראש ועל כן הוא לא צריך לשלם דמי תשלום שנתיים וכן זכויות נוספות. לעומת אדמה בחוזה חכירה בלתי מהוון, מתייחס למקרים בהם לא שולמו דמי החכירה מראש, ולכן יש לשלם דמי חכירה שנתיים. בחוזה כזה, הזכויות של החוכר הן מצומצמות יותר. גובה התשלום לחכירה נקבע על פי מדרג של גודל השטח ופרמטרים נוספים.
לעומת זאת עסקאות הנוגעות לאדמה פרטית, מתייחסות למצבים בהם הקרקע שייכת באופן בלעדי למי שמחזיק בה תחת בעלות מלאה ולכן אפשר לעשות איתה מה שרוצים, לכן אין צורך לקבל אישורים מהמנהל, לשינויים או לכל דבר אחר.
איך יודעים למי שייכת אדמת מנהל?
בשביל לענות על שאלה, יש לבדוק האם זו אדמת מנהל או טאבו. לשם כך יש לפנות אל נסח הטאבו של הקרקע ושם אפשר לראות למי שייכת הקרקע. האם היא נמצאת תחת הגדרת אדמת מינהל, ואז כאמור אפשר לחכור אותה אך לא להיות הבעלים שלה, או שמא מדובר בקרקע שרשומה בטאבו תחת גורם פרטי ואז ניתן לרכוש אותה ולעשות איתה מה שרוצים. כמו למשל בפרויקט תמל 3006.
נסח טאבו מפרט את כל המידע הרלוונטי על הקרקע והנכס ובפרט עונה על השאלה, מי הבעלים, באיזה סטטוס של בעלות, איזו התחייבויות משפטיות יש על הקרקע, האם יש עליה שעבודים או דברים אחרים שעלולים להשפיע על העסקה והשימוש בקרקע.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם?
אצלנו תוכלו למצוא צוות עובדים מקצועי ומנוסה, שידע למצוא עבורכם אדמת מנהל בה תוכלו להשקיע ולהיות הבעלים של הנכסים הנבנה עליה. כמו למשל בפרויקט הרובע הצפוני הרצליה. אתם מוזמנים לפנות אלינו עוד היום בטלפון או דרך טופס צור קשר באתר האינטרנט שלנו ולקבל את כל המידע הרלוונטי.
