בכדי להרוויח בנדל”ן, אחד הדברים הבסיסיים והחשובים ביותר שצריך להכיר הוא הנושא של סוגי קרקעות. יש כמה סוגים ייעודים שונים לאדמות אלה, סוגים שונים של בעלות, השלכות רבות לכך והיבטים משלימים נוספים. כך שהתמונה מורכבת למדי. וודאי כאשר השאלה היא, במה כדאי להשקיע? לפניכם סקירה קצרה אשר תסייע לעשות סדר בנושא זה ולחדד כמה נקודות חשובות, לגבי השקעות משתלמות בתהליך הרכישה.
שני סוגי קרקעות ראשיים
עקרונית, במבט על פשטני מעט, יש רק שני סוגי קרקעות לרכישה: חקלאית ולבנייה.
- חקלאית – עשויה להיות רגילה או “מופשרת”. קרקע “מופשרת”, היא אדמה אשר נועדה לחקלאות שעברה שינוי ייעוד, אשר בעקבותיו מותר להשתמש בה גם למטרות נוספות מלבד חקלאות, כגון מגורים.
- בנייה – סוגי קרקעות לבנייה הם בעיקר מגורים או מסחר ותעשייה, אך לא רק. אדמות למגורים הן מבוקשות במיוחד, מסיבות מובנות. הן עשויות להיות אדמות שמותר לבנות עליהן ב”בנייה רוויה” או שלא. למשל, אדמה שנועדה רק לבנייה נמוכה.
מלבד שני אלה, יש עוד סוגי קרקעות בישראל עבור מטרות מיוחדות, כגון:
- תחבורה – עבור כבישים, שדות תעופה, תשתית לרכבות וכדומה.
- שטחים פתוחים – למשל עבור שמורות טבע.
- בניית מוסדות ציבור.
שני סוגי בעלות
מבחינת סוגי קרקעות ישראל מיוחדת מהיבט שחשוב להיות מודעים לו: הסיווג האפשרי של אדמות מבחינת הבעלות עליהן, עשוי להיות כאדמה פרטית או של המדינה. אם זו אדמה של המדינה (וכך הן מרבית האדמות במדינה), היא באחריות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י). במקרה כזה, לא מדובר על רכישה ממש, אלא על חכירה לטווח ארוך. למרות זאת, ניתן להשתמש בקרקע כאילו היא בבעלות רוכש, במובנים של פיתוח האדמה ואפילו מכירתה הלאה.
עלויות הרכישה של סוגי קרקעות שונים
המחיר משתנה בהתאם לפרמטרים רבים, בהם:
- סוג האדמה- אדמה חקלאית זולה במיוחד, בעוד שקרקע למגורים יקרה במיוחד.
- ייעוד – לדוגמה, קרקע חקלאית “מופשרת” תהיה יקרה יותר מאדמה חקלאית רגילה.
- מיקום – פרמטר משמעותי מאוד נוסף. לדוגמה: קרבה למרכז הארץ ולפנים הערים מעלה את השווי.
- סביבה- היבט המיקום מתייחס למעשה לא רק למיקום האדמה עצמה, אלא לדברים נוספים שיש (או שמתוכננים להיות) בסביבתה, אשר משפיעים על ערכה. למשל חוף התכלת הרצליה, שם ניתן לקחת בחשבון גם היבטים כגון הקרבה לתוואי הרכבת הקלה ולפארקים (חופי + ארכיאולוגי-אקולוגי). ישנו גם התמהיל המתוכנן של השימושים בקרקע, אשר אמור לכלול בחוף התכלת (למשל) שטחי תעסוקה ומסחר, מלונאות ושטחים ציבוריים פתוחים. בשילוב חוף הים וטיילת החוף, שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, רכישה שם תהיה רכישה בסביבה אטרקטיבית מאוד. כל זאת, הוא חלק מ”מתחם תכנון” שהמדינה סימנה לשם פיתוח עתידי. מתחם כזה, מקבל בהמשך תכנית בנייה מפורטת (תב”ע).
סוגי קרקעות והחזר
כמה ניתן להרוויח, מתוך קרקע להשקעה מסוימת? האם בכלל יהיה כאן רווח? בהתמודדות עם השאלה הקריטית הזו, ניתן להיעזר בכללי אצבע שונים. למשל, ככל שהקרקע בשלב מתקדם של התכנון, כך מחירה יעלה. לכן, ישנה באופן מובן כדאיות, לרכישה בשלבים ראשוניים של תכנון ומכירה בשלב מתקדם יותר, כדוגמת הרובע הצפוני הרצליה, או הידיעה שנכסים מסחריים הם לרוב רווחיים יותר ממבני מגורים. אך נקודת מוצא כזו, למרות שהיא חשובה, רחוקה מלהספיק. כל אפשרות ספציפית שבוחנים, כוללת פרטי פרטים רבים, אשר משתלבים לתמונה ייחודית לאותו הנכס. פרטים אלה, יכולים לעשות הבדל גדול ומהותי. בין רווח לבין הפסד ובין רווח שלא שווה את הטרחה, לבין רווח סביר ואפילו גדול.
יש השקעות נדל”ן שלוקחות בחשבון ואפילו מתבססות בעיקר, על התכניות העתידיות עבור אותה אדמה ואף מחפשים השקעות לפי סוגי קרקעות. אם תתממש למשל הפשרת קרקע, הדבר עשוי להפוך רכישה זולה יחסית למקור רווחים מצוין, מסוג חדש. מעבר לשאלות האם הייעוד ישתנה וכיצד, ישנה השאלה החשובה, מתי הדבר יתממש בפועל. מטבע הדברים (והבירוקרטיה), שינויים כאלה מתרחשים בקצב איטי, כולל עיכובים בלתי צפויים ואף תהפוכות מפתיעות. לכן דרושים כאן אורך רוח וחשיבה לטווח ארוך ויש בכך גם היבט מסוים של הימור. מאחר שגם המשקיע המתוחכם, המנוסה והמחושב ביותר, לא מסוגל לדעת הכל או לראות את העתיד.
עוד שתי נקודות חשובות בנושא סוגי קרקעות
כמובן שישנן עוד שתי נקודות חשובות שצריך לדעת עליהן בנושא סוגי קרקעות:
- ביקוש – הרווח תלוי בהכנסה העתידית מהנכס וזו תלויה במידת הביקוש לנכסים מאותם סוגי קרקע, באזור שבו הנכס נמצא. למשל, רכישה באיזור שביל התפוזים הוד השרון תיחשב כרווחית יותר, מכיוון שזהו איזור פופולארי.
- מגמות ושינויים צפויים – מבחינת הביקוש ובכלל, חיוני לקחת בחשבון שינויים משמעותיים שמתרחשים לגבי אזור מיקום האדמה. ישובים בתהליך התרחבות או תכנית להקמת ישוב חדש, מספקים דוגמאות לשינויים שעשויים להיות משמעותיים מאוד. כמובן, חשוב להיות מודעים גם למגמות קיימות ומתמשכות באותו אזור וגם במדינה בכלל. למשל צפיפות הדיור הגוברת, הנטייה להפשיר אדמה חקלאיות לשם מגורים, יוזמות התחדשות עירונית שונות ועוד.
כיצד תאתרו הזדמנויות טובות?
ללא ספק, השקעות נדל”ן מציגות פוטנציאל גדול לרווח, עם מבחר הזדמנויות מעניינות אשר נפתחות כל הזמן, כמו מגרשים למכירה. עם זאת, מדובר בתחום מורכב למדי. כמו כן, סכומי הכסף שנדרשים, במומחים שונים שיסייעו לכם, בבירוקרטיה לסוגיה ועוד, הם סכומים גדולים למדי. בכדי להפיק את הרווחים באופן מרבי ולצמצם סיכונים והפסדים מסוגים שונים, צריך לא מעט ידע בנושא סוגי קרקעות, ניסיון והשקעת זמן. אפילו איתור קרקע מתאימה הוא תהליך מורכב, אשר מחייב השקעת עבודה רבה. תוכלו להקל על עצמכם ולהבטיח את הטיפול המקצועי ביותר בכך, באמצעות פנייה לחברה מתמחה כגון מאילנד. כך תוכלו גם להכיר מקרוב ולהבין יותר לעומק, היבטים חשובים נוספים כגון הסכם שיתוף במקרקעין.
