הפקעת קרקעות הוא אחד ההיבטים המיוחדים, שכדאי להכיר אם אתם מתעניינים בנושא השקעות. באילו נסיבות הפקעה כזו עשויה להתרחש? בידי מי? ומה הן ההשלכות של מצב כזה למשקיעים?
הפקעת קרקע במבט מעל
הפקעת קרקע היא מצב שבו המדינה לוקחת לעצמה חלק מאדמה מסוימת. המטרה בכך היא מטרה ציבורית ספציפית, למשל עבור בניית כביש. המדינה אינה חייבת לקבל הסכמה של בעל הקרקע להפקעה. רוב האדמות במדינה הן במילא בבעלות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר “מנהל מקרקעי ישראל”). אך גם הפקעה של שטחים פרטיים היא דבר שבסמכות המדינה לעשות. מבחינת חוק הפקעת קרקעות מבוססת על לא אחד, אלא למעשה שורת חוקים מסוגים שונים. “פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943” היא בין הבולטים שבהם. יש כמה גופים להם מותר להחליט על התהליך, החל מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ועד גופים שאולי לא חשבתם עליהם בהקשר זה, כגון חברת החשמל. ההפקעה כוללת פעמים רבות חלק מסוים מהשטח וזה יכול להיות גם שטח קטן יחסית.
עוד היבטים חשובים בנושא הפקעת קרקעות
היבט הפיצוי שמקבלים על הפקעת קרקע או שלא, הוא משמעותי מאוד כמובן עבור בעל הנכס. מבחינה זו, יש כמה כללי משנה שחשוב להכיר. המדינה חייבת לשלם לבעל הנכס פיצוי מלא, על אובייקטים שמחוברים לקרקע המופקעת. למשל בניינים שבנויים עליה או גידולים חקלאיים. אם ההפקעה לפי חוק התכנון והבניה, ניתן להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי. אם היא מבוצעת לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), ניתן להפקיע עד 25% מהשטח. מעבר לכך, יש לתת פיצוי.
הסיכוי להצליח לבטל את ההפקעה המיועדת נמוך למדי. כמו כן, חשוב להבין שהפיצוי לרוב אינו גבוה. אך לעתים מצליחים להשיג פיצוי גבוה יותר מזה שמוצע.
בנוסף, עשוי להיות מצב ביניים שאינו נוח מבחינת הבעלים, שבו חלק מהאדמה שלו מיועד בשביל הפקעת קרקעות פרטית, אך התהליך אינו מתרחש בפועל. לכן הוא גם אינו מקבל עדיין פיצוי. מצב זה מכונה הפקעה שלא התממשה ופנייה לבית המשפט עשויה לסייע במקרים כאלה. ישנה אפילו אפשרות “הפקעה רגולטורית”, שהיא לא הוצאת הנכס מבעלותכם אלא הטלת מגבלות שונות לגבי אופן השימוש בו.
לראות את ההזדמנויות
מי שמשקיעים בנכסי נדל”ן למיניהם, רואים לנגד עיניהם הזדמנויות. כל מה שהופך את הנכס לאטרקטיבי וההשקעה לבעלת פוטנציאל לעליית ערך, כולל אופי האזור שבו הוא נמצא. למשל באזור חוף התכלת הרצליה, שם ישנה בין השאר קרבה מיוחדת לחוף הים, לטיילת חוף, לפארק חופי ולפארק ארכיאולוגי-אקולוגי.
הפקעת קרקע ועוד – סיכונים וסימני שאלה
במקביל, בכל השקעה יש סיכון מסוים שיכול להתרחש. השקעות נדל”ן הן דבר שמבוצע לטווח ארוך. מה יקרה באזור מסוים בעתיד, לא ניתן לקבוע במדויק. ידועות תכניות קיימות, המצב הנוכחי שבו הן נמצאות מבחינת קידומן ואפשרויות שונות נוספות. אבל תמיד יישארו סימני שאלה מסוימים. וודאי לגבי אזורים גדולים. למשל הרובע הצפוני הרצליה – שטח הכולל 2,200 דונם, שבו מתוכננת הקמת רובע עירוני חדש.
להשקיע בצורה מחושבת
כל אפיק השקעה נדל”ני שבוחנים, מיוחד בפני עצמו. לדוגמאות שהבאנו קודם, ניתן להוסיף למשל את שביל התפוזים הוד השרון ואזורים מעניינים נוספים – לא חסרות אפשרויות השקעה טובות. אך הכל מחייב בדיקת עומק והחלטות מחושבות מאוד. ותמיד לקחת בחשבון גם אפשרויות שישנו את התמונה, כגון הפקעת קרקעות.
כאשר קרקע חקלאית מופשרת למטרות אחרות, קחו בחשבון שהמדינה פעמים רבות מפקיעה חלק ממנה למטרות ציבוריות. כמו כן, חשוב לשים לב להבדל שבין רכישת שטח בבעלות מדינה לבין רכישת שטח בבעלות פרטית כמו תמל 3006.
