הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם מיוחד בעולם הנדל”ן, אשר רואים פעמים רבות במקרה של כמה בעלים על נכס מקרקעין מסוים. למשל במצב של תכנון להקים מבנה דו משפחתי, על קרקע ששתי משפחות רוכשות ביחד. מדובר לרוב בנכסים יקרים. החלטות לגביהם דורשות לעתים קרובות השקעת סכומי כסף גדולים, עם פוטנציאל לרווחים או הפסדים גדולים בהתאם. עקרונית, מבחינת החוק, החלטות לגבי נכס מקרקעין מחייבות הסכמה של כל השותפים. אך בפועל, יש בין שותפים באופן טבעי לא מעט חילוקי דעות. פתרון נפוץ ומקובל לכך בהקשר שיתוף במקרקעין, הוא לגבש ולחתום על הסכם שיתוף במקרקעין. להסכם כזה יש מטרות ותועלות נוספות, כפי שתקראו מייד.
הסכם שיתוף במקרקעין – הגדרה קצרה
קל להבין במהירות מה זה הסכם שיתוף במקרקעין, בכך שסוקרים את מטרותיו:
- להגדיר בבירור חובות וזכויות של השותפים בהסכם.
- לצמצם מקרי חוסר הסכמה ולפתור מקרי סכסוכים וחוסר הסכמה מהר יותר.
- לצמצם עיכובים שנגרמים בתהליכי תכנון ובנייה עקב חילוקי דעות.
- לצמצם סיכונים שונים, במסגרת השקעות נדלן.
מה עשוי להיכלל בתוך הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא לא מסמך בעל מבנה קבוע. הוא עשוי לכלול דברים רבים, כאשר כמה דוגמאות אופייניות הן:
- הסכמה לגבי אופן ההתקשרות בין השותפים לצורך זה ואופן קבלת ההחלטות.
- מטרות שימוש ואופני שימוש בנכס המשותף.
- אופן חלוקת הבעלות על השטח – כאשר כמה שותפים רוכשים ביחד נכס מקרקעין, כמו שביל התפוזים הוד השרון, לכל אחד מהם חלק מסוים בנכס, שהוא חלק יחסי. כך וכך אחוז. עם זאת, הבעלות של כל שותף היא לא על שטח ספציפי מתוך הנכס, אלא בעלות על אחוז מסוים מכולו. כלומר, אם זו למשל בעלות על 20% מקרקע שנרכשה, לא מדובר על שטח של כך וכך מטר רבוע, באזור ספציפי בקרקע זו. כל זאת, לגבי מצב שלפני חלוקה מחדש לחלקות משנה.
- חובות וזכויות – כולל מה מותר לעשות, ללא צורך בהסכמה של שאר השותפים. למשל, האם מכירת חלקו של השותף תדרוש הסכמת שאר השותפים?
- האופן שבו השטח יפותח.
- חלוקת הוצאות והכנסות לגבי המקרקעין.
- זכויות מימוש חלקו של שותף בקרקע
- התייחסות למצב של רכישה עתידית של הנכס בידי גורם אחר.
- הסכמה לגבי אופני פתרון סכסוכים.
- התייחסות למצבי ביטול ההסכם או פרוק השיתוף במקרקעין (ראו הרחבה על כך בהמשך).
ביטול או פרוק – לא אותו דבר
ישנה אפשרות של ביטול הסכם שיתוף במקרקעין. כמו כן, ניתן לפרק את השיתוף עצמו, גם לאחר מציאת קרקע להשקעה. אלה שני מונחים חשובים, אך גם כאלה שעשויים לבלבל מעט. לכן נרחיב עליהם מעט ונחדד את הדברים:
האפשרות לצאת מתוך הסכם שיתוף במקרקעין, מוגדרת כבר בחוק המקרקעין (סעיף 37), כפרוק המקרקעין. כל בעל חלק במקרקעין יכול לדרוש ולקבל פרוק של חלקו בשותפות, גם ללא הסכמת שאר השותפים. הסכם שיתוף הוא דבר מה שמוסכם מעבר לכתוב בחוק, באופן אישי בין השותפים. לכן, כפי שראיתם, הם יכולים לנסח אותו לפי רצונם. זאת, גם לגבי תנאים שונים לגבי שינוי ההסכם, אופן יציאת אחד השותפים מהשותפות ואף ביטול ההסכם. אם מחליטים לפרק, הטיפול המסודר בכך יבוצע גם הוא דרך עורך דין, עם ניסוח הסכם לפירוק השיתוף. גם אם בהסכם יש סעיף שאוסר על פרוק ובהתאם לנסיבות, בית משפט עשוי להורות על פרוק לאחר שלוש שנים. מבחינת אופני פרוק מקובלים של השיתוף, לרוב מדובר על:
- “חלוקה בעין”, שהיא פיצול פיזי של השטח המשותף.
- מכירת הזכויות במקרקעין לגורם אחר. לדוגמא, אם רכשתם קרקע במסגרת פרויקט חוף התכלת הרצליה, תוכלו למכור את החלק שלכם לגורם אחר.
- רישום בית משותף בשטח זה.
מה עוד כדאי לדעת, על הסכם שיתוף במקרקעין?
- רישום השיתוף בטאבו – קיום הסכם כזה משמעותי מאוד, גם במצב שבו מעוניינים לרכוש נכס מקרקעין וכבר יש לגביו הסכם שיתוף בין בעליו. לכן, מבצעים רישום לגבי הסכמים אלה גם בלשכת רישום המקרקעין.
- האם זה חובה? לא חייבים לחתום על הסכם שיתוף מקרקעין ולא חייבים לרשום אותו בטאבו.
- מה התוקף? – מבחינת תוקף הסכם שיתוף במקרקעין, הסכם כזה לא נחשב בפני עצמו כעסקת מקרקעין. כמו כן, למי שמתעניין בכך, כדאי להתעמק בסעיף 29 לחוק המקרקעין, אשר מתייחס להסכמים כאלה.
- עוד תועלת חשובה – הסכם שיתוף גם מקל על קבלת משכנתא לרכישת המקרקעין, כדוגמת הרובע הצפוני הרצליה.
- עלויות – לא מדובר בהסכם סטנדרטי או פשוט. לכן, עלות הסכם שיתוף במקרקעין תלויה בגורמים רבים ומאחר שנעזרים בעורכי דין, זה לא יהיה זול. מצד שני, מהיבט החזר ההשקעה ובמסגרת התמונה הכללית, זו היא הוצאה לא גבוהה באופן יחסי ובהחלט משתלמת.
- מושגים בולטים – בהקשר הסכמי שיתוף מקרקעין, ייתכן שתשמעו גם את שני המונחים הבאים, שאולי פחות מוכרים למי שלא מתמצא בנדל”ן: פרצלציה הוא כינוי לחלוקת השטח. מושע (משאע) הוא מונח עתיק, אשר מתייחס לשיתוף במקרקעין.
- להיעזר במומחים – לסיום, כדאי להזכיר שעולם הנדל”ן הוא עולם מורכב מאוד. לכן, לגבי הסכמים כאלה ובכלל, חשוב להסתייע במקצוענים כגון חברת מאילנד.
