המונח הפשרת קרקעות איננו מונח רשמי, אך הוא מקובל מאוד. לשם התזכורת, נציין כי הוא מתייחס למצב שבו השטח שנועד לחקלאות בלבד, משנה מצב לקרקע בה מותר להשתמש למטרות אחרות. ברקע לכך, נמצאת העובדה שהמדינה מגדירה בדרכים שונות, שימושים מותרים לקרקע.
לשם מה מבצעים הפשרת קרקעות?
הפשרת קרקע עשויה לספק תועלות רבות, אך התועלת הפוטנציאלית הבולטת ביותר, היא התועלת הכספית. שטח חקלאי הוא מנכסי הנדל”ן הזולים ביותר. אם היא מיועדת להיות קרקע להפשרה מחירה עולה והוא מוסיף לעלות, ככל שנמצאים בשלב מתקדם יותר של תהליך ההפשרה. כמו כן, הרווח האפשרי מבנייה עליה למטרות כגון מגורים, מסחר, תעשייה או שימושים ציבוריים, גבוה משמעותית ביחס לרווח מחקלאות.
שלבי הפשרת קרקע
התהליך כולל בגדול את השלבים הבאים:
- שינוי תכנית מתאר מחוזית או מקומית.
- הגשה לאישור הוועדות לתכנון ובנייה (הוועדה המקומית ולאחר מכן הוועדה המחוזית).
- הוועדה מפרסמת את הדברים וזהו שלב שבו מתאפשר לציבור להגיב לתכנית המוצעת ולהעלות התנגדויות שונות.
- הכנת ואישור תכניות מפורטות.
- קבלת אישור לשינוי המוצע. לעתים האישור כולל תנאים שונים.
- הוצאת היתרי בנייה.
הפשרת קרקע – היבטים רבים לקחת בחשבון
חשוב להבין, שזהו תהליך מורכב מאוד ושהוא עשוי לקחת כמה וכמה שנים! בכדי לחדד נקודה זו, ראו למשל את תחומי המשנה הרבים שמתחברים לכך:
- היבטי חוק – והצורך בהסתייעות בעורך דין שמתמחה בנדל”ן.
- מדידה – לעתים נדרשים שירותים מקצועיים עבור מדידה מוסמכת, למשל במסגרת תהליכי איחוד וחלוקת קרקעות כאלה.
- שטחי ציבור – המדינה עשויה לקחת חלק מהשטח, למטרות ציבוריות.
- מיסוי – בעקבות השבחת קרקע, יידרש תשלום היטל השבחה.
השקעה ורווח בעקבות הפשרת קרקע
אם כך, מצבים של שינוי מתוכנן לשימושים בקרקע, מאפשרים למשקיעים להשיג רווחים לא קטנים. הרווח תלוי כמובן, באופנים שבהם הרשויות מאשרות ומתכוונות לשנות את הדברים. מי שמתעניין בכך, ירצה להתעמק בין השאר, בתכניות קיימות עבור אזורים אטרקטיביים. אלה 4 דוגמאות לכך:
- צפון הרצליה- עתודות קרקע בשטח של 2,200 דונם, אשר נמצאות בצפון הרצליה וכפר שמריהו, הן הבסיס המתוכנן עבור רובע עירוני חדש. האזור יקרא הרובע הצפוני הרצליה והייעוד העתידי עבורו יהיה משולב – מגורים, מסחר ועוד.
- כפר סבא- כמו כל מוצר, גם בתחום הנדל”ן יש היצע מול ביקוש. אך שטח זהו בסוף משאב מוגבל. כך הגענו למצב, שבו לכפר סבא נותרה עתודת קרקע אחרונה. מה מתכוונים לעשות איתה? להקים שכונת מגורים חדשה, להשלים שטחים בפארק קיים ולהרחיב תשתיות תחבורה. מתחם זה, יכונה מתחם צפון בן יהודה.
- חוף – 2,000 דונם בחוף, זהו שטח שבוודאי אפשר לעשות איתו הרבה מאוד. מתחם חוף התכלת הרצליה יכלול כפי שניתן לנחש מלונות, אך גם מבני מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים. טיילת החוף, קרבה לרכבת הקלה – יתרונות האזור רבים והאטרקטיביות שלו ברורה.
- הוד השרון- מתחם שביל התפוזים הוד השרון מתוכנן להיות מפותח בצפון מזרח הוד השרון. התכנון הוא להקמת שכונת מגורים חדשה, עם כל הדרוש לתושבים (גני ילדים, בתי ספר) וכן פארקים, אזורי מסחר ועוד.
הפשרת קרקעות – להעיז וגם להיזהר
ללא ספק, הפשרת קרקעות מציגה הזדמנויות רבות. מי שידע לנצל אותן בחוכמה, עשוי להרוויח ובגדול. עם זאת, מדובר על תהליכים ממושכים, בירוקרטיה רבה ומורכבות לא מעטה. כמו כן, שום דבר אינו מובטח מראש וזהו בהחלט סוג השקעה, שבו חשוב להבין מה עושים. לכן, סיוע מקצועי, כמו במקרה רכישה בפרויקט תמל 3006 עשוי לסייע מאוד בהקשר זה.
