זכויות בנייה הן בין הנושאים הבולטים והחשובים ביותר בתחום הנדל”ן. עקרונית, מדובר על הגדרה של מה וכמה מותר לבנות בנכס נדל”ן מסוים.
זכויות בנייה במבט על
אלה כמה נקודות מפתח, שיסייעו להבהיר את התמונה:
- זכויות ומגבלות – חשוב לזכור, שמדובר על זכויות אבל בפועל הן מגדירות גם מגבלות. כלומר, מה אסור לעשות באותו מקום, עד כמה מותר לבנות ולא יותר מכך וכדומה.
- מי הבעלים? – בעלות היא גם בעלות על זכויות הקשורות לשטח.
- ברכישת נדל”ן במשותף – מקבלים בעלות על החלק היחסי בזכויות הבנייה שבו.
- בעלות או חכירה? – בהקשר זכויות בניה רשות מקרקעי ישראל הוא גורם בולט מאוד. כאן מדובר על חכירה וזכויות ולא על רכישה המקנה בעלות.
זכויות בנייה או אחוזי בנייה?
אחוזי בנייה הוא מונח שפעמים רבות משתמשים בו, כאילו הוא מקביל למונח זכויות בנייה. למעשה, זה לא בדיוק אותו דבר, אם כי זהו מונח חשוב מאוד בפני עצמו. אחוזי בנייה מתייחס לאחוז השטח הבנוי, ביחס לשטח. כמה דוגמאות פשוטות ימחישו זאת: נקודת המוצא היא השטח, שהוא מבחינה זו 100%. אם מותר לבנות עליה בעשרות אחוזי בנייה בודדים, הדבר עשוי להתבטא למשל בבית פרטי בן קומה אחת. בשונה מכך, בניין מגורים בן קומות רבות יספק שטח מגורים בפועל, גדול בהרבה משטח הקרקע שעליו הוא עומד. לעתים, גם יותר משטח המגרש הכולל. כלומר זה בניין שהוקם, מאחר שזכויות הבנייה באותו מקום איפשרו לבנות במאות אחוזי בנייה.
איך בודקים?
גם למוכרי נכסים וגם לרוכשי נכסים, חשוב לבדוק את זכויות הבנייה. אפילו המוכר עשוי שלא להיות מודע, לכל הזכויות (או הגבלות) העדכניות שיש על הנכס. מאחר שמדובר על עסקאות בסכומי כסף גדולים מאוד, מובן שבדיקה מסוג זה חשובה מאוד. איך עושים זאת? הרשות שממונה על המקרקעין הרלבנטי, היא הכתובת לבירורים בנושא. ניתן לגשת למשרדים המתאימים באותה רשות ולקבל את המידע באופן רשמי ומסודר. בנוסף לכך, באתרי חלק מהערים יש מנגנוני עזר לבדיקה נוחה של הנושא, וגם באתר רשות מקרקעי ישראל. ניתן לבדוק זכויות בנייה לפי גוש חלקה או באמצעות כתובת הנכס. מידע שמתקבל בעל פה, הוא לא מידע רשמי ולא מהווה אסמכתא לדבר.
בדיקת זכויות בנייה מספקת מידע על אחוזי בנייה מותרים אופקית ביחס לשטח הנכס, לעומק ולגובה. המידע שמקבלים לגבי זכויות הבנייה, יכלול בין השאר פרטים נוספים כגון: פרטי זיהוי (גוש וחלקה), ייעוד ושימושים על פי תוכנית בניין עיר כמו פרויקט הר 2050, תוכניות נוספות החלות על הקרקע וסטטוס שלהן, מסמכי מדיניות תכנונית, שטחי בנייה, אפשרויות בנייה חדשה או תוספות וכן התראות שונות ככל שיש.
זכויות בנייה ובחירה
כאשר בוחרים קרקע להשקעה, שאלה מרכזית היא מה ניתן לעשות איתה והדבר מתחבר לנושא זכויות בנייה. אלו עשויות גם להתרחב בהמשך – ישנה נטייה כללית של הרשויות להגדיל עם השנים זכויות הבנייה, כחלק מהתשובה לגידול האוכלוסייה והמחסור בדיור. כמובן, השינוי בנכסים ובסביבתם, הוא מפתח לעליית ערך הנכסים. אלה כמה דוגמאות, לאזורים שבהם יש כיום הזדמנויות מעניינות מבחינה זו.
- צפון בן יהודה הוא מתחם בכפר סבא, בו יש צפי להגדלת זכויות ותכנון להקמת שכונת מגורים חדשה. פיתוח האזור אמור לכלול היבטים משמעותיים נוספים, בהם השלמת בנייה של פארק מקומי והרחבת תשתיות תחבורה.
- חוף התכלת הרצליה ממוקם באזור מעולה, שמרים מראש את הרף מבחינת ערכו. זהו אזור חופי – יתרון מעולה שהופך אותו אטרקטיבי מאוד ומיוחד, למשל עבור תיירות. במקום אמורים להיבנות בתי מלון, אך גם מבני מסחר שונים. הקרבה לחוף מתבטאת גם בטיילת חוף, פארק חופי ופארק ארכיאולוגי-אקולוגי מיוחד. כמו כן, המקום נמצא בקרבה נוחה לרכבת הקלה.
- הרובע הצפוני הרצליה הוא רובע עירוני חדש של 2,200 דונם, אשר מתוכנן עבור צפון הרצליה וכפר שמריהו. הרובע ישמש למטרות מגוונות, כולל מסחר ומגורים.
- שביל התפוזים הוד השרון היא שכונת מגורים חדשה שמתוכננת להקמה בצפון מזרח העיר. גני ילדים, בתי ספר, פארקים ועוד, יספקו סביבה מודרנית ונוחה לתושבים.
המורכבות שמחייבת סיוע מקצועי
זכויות בנייה הוא נושא מורכב למדי. כמו כן, כל נקודה שכלולה בו, עשויה להיות בעלת השלכות רבות, כולל השלכות כספיות משמעותיות. לכן, ייעוץ מקצועי חיוני בנושא זה. מחד, יש זכויות מובנות על פי תוכניות בניין עיר (תב”ע). מאידך, עשויות להתקבל הקלות שונות על ידי וועדה מקומית לתכנון ובנייה. הקלות כאלה, מכונות אישיות. כמו כן, יש הבדל בין השטח עליו יוקם המבנה הראשי לבין שטחים שהוגדרו כשטחי שירות (כגון חנייה או חדר אשפה). ישנו ההיבט של תכסית, שהוא השטח המרבי המותר לקומת הקרקע של המבנה, והמורכבות מתבטאת גם לגבי זכויות בניה עתידיות. עוד דוגמה למורכבות מספק נושא ניוד זכויות בנייה בין מגרשים. ניתן לבצע ניוד זכויות בנייה, שהוא שינוי פשוט להבנה: העברת זכויות הבנייה, מנכס אחד לנכס אחר. אך התהליך שדרוש לשם כך כלל איננו פשוט ולא בהכרח מקבלים אישור לעשות זאת. המורכבות מתבטאת בכלל, בכל הנוגע לתהליכי מכירת זכויות בנייה, רכישת זכויות בניה או חישוב מחיר זכויות בניה. בתים משותפים מציבים מורכבויות מיוחדות משלהם, למשל בהקשר של זכויות הבנייה בגג משותף. תמ”א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) היא דוגמה נוספת לנושא משני מורכב בפני עצמו. בין השאר, תמ”א 38 כוללת הצעת זכויות מוגדלות, במסגרת התמריץ לבעלי בתים לחיזוק המבנים שברשותם.
בסופו של דבר, בכדי להבין את השורה התחתונה מבחינת זכויות הבנייה, יש לאסוף את כל המידע הרלוונטי, להתעמק בו היטב, להשוות היתרי בנייה למצב הבנייה בפועל במקום ועוד – עבודה מורכבת ולא מעטה. מוטב שלא לעשות זאת לבד וכך גם לגבי שימוש במחשבוני עזר למיניהם – שווה להשקיע בייעוץ מקצועי, בכדי להיות בטוחים שאתם מקבלים את התשובה המדויקת ביותר. לסיכום, ההתעמקות בהיבט של זכויות בנייה היא נקודה חשובה מאוד, אשר מהווה עזר חיוני לבחירה של שטח כמו בפרויקט תמל 3006.
