נדל”ן בישראל הוא תחום חם מאוד. משקיעים גדולים וקטנים, יזמים וסוחרים מתעניינים בתחום ופועלים בו. במטרה לבנות, לשווק, להקים מבנים וכמובן – להרוויח. אחת האופציות הפופולאריות היא באמצעות מגרש למכירה. יזמים, חברות בניה ואפילו משקיעים פרטיים בוחרים לרכוש מגרש שמיועד לבניה, כאשר המטרה היא להקים במתחם מבנה או מבנים, בהתאם לגודלו, ואז לצאת ולמכור את הנכסים ברווחים משמעותיים, להשכיר אותם או אפילו שישמשו אותם לצרכים אישיים.
בחירת מגרשים למכירה
כל רכישה של נדל”ן עשויה להיות חכמה, מניבה ומוצלחת. כאשר אתם שוקלים לרכוש מגרש למכירה חשוב לתת את הדעת למספר פרטים משמעותיים לגביו. זאת כדי להיות בטוחים כי אכן תוכלו להשתמש במגרש בהתאם לתוכנית הרצויה לכם, ולצאת לדרך עם מיזם כדאי ומבוקש.
מיקום המגרש בארץ
ארצנו אמנם נחשבת לארץ קטנה ממש, ביחס לארצות אחרות ברחבי העולם. אך יחד עם זאת היא כוללת מגוון אזורים ששונים זה מזה מכל בחינה. הן מבחינה טופוגרפית, הן מבחינת מזג האוויר והן מבחינת סגנון האוכלוסייה והרמה הסוציואקונומית שלה. חשוב מאוד ללמוד היטב את השטח כדי לבדוק היתכנות וכדאיות לקראת קניית מגרש למכירה. כדי לזהות באופן מדויק ככל שאפשר מה הצפי של הנכסים במגרש הספציפי.
מצב השטח לפני הקנייה
בבואנו לבחון מגרש נוכל למצוא סוגים שונים. לא כל מגרש שנראה גדול, מרווח ושווה אכן יוכל להיות מתאים לבניה. זאת מכיוון שהתב”ע מגבילה את השימוש בו. לעיתים במדובר במגרש עדיין חקלאי ואין עליו תב”ע המאפשרת את בנייתו, אולם מתרחשים הליכי תכנון שצפויים להפשיר ולאפשר בניה עתידית, זו יכולה להיות אחת מהשקעות הנדל”ן הרווחיות ביותר, שכן ניתן לרכוש את המגרש במחיר זול יחסית ולהנות מעליית הערך שצפויה למגרש כתוצאה מהתקדמות הליכי התכנון וכן הפשרת קרקעות.
המגרש, הקרקע ומה שקיים במקום
נקודה חשובה נוספת לגבי מגרש למכירה היא המצב הפיסי הנוכחי שלו. יש מגרשים שמיועדים לבניה, אך עליהם מבנים ישנים שצריך להרוס ולפנות. כמו כן יש משטחים בהם יש צמחי בר, סלעים ונתונים כאלו ואחרים שמשליכים על תהליכי הבנייה. באופן כללי, כאשר מחפשים השקעה, חשוב לשים לב להיבטים כמו סוגי קרקעות ולמצב שלהם, כדי לבדוק אפשרויות אופציונליות להיתכנות לבניה.
אזור מגרש למכירה ומה שיש בו
כאשר בוחנים מגרש למכירה יש לבחון היטב את השטח ואת האזור סביב. אין להשוות בין משטח שממוקם בסמיכות לאזורי תעשייה או לכבישים סואנים, לבין כזה שממוקם במיקום פסטורלי ושקט, או שנמצא בסמיכות מקום לחוף ים כמו חוף התכלת הרצליה לדוגמה. כמו כן אי אפשר להשוות בין שטח שממוקם במרכז הארץ, במיקום נגיש ונוח, למגרש שנמצא אי שם באזורי ספר נידחים.
מחיר מגרש למכירה
לרוב התמחור של מגרשים למכירה בצפון או של כל מגרש למכירה באזור אחר בארץ יוצג לפי מחיר למ”ר. כלומר, העלות תחושב בסופו של דבר לפי מספר המטרים שהוא כולל, כפול הסכום למ”ר. אמנם בעלי המגרש שמציעים אותו למכירה הם אלו שקובעים את המחיר. אך שימו לב שתמיד יהיה כדאי ונכון לבדוק את מחירי השוק של מגרשים דומים באזור. ברכישת קרקע שאינה זמינה לבניה על המוכר להמציא לכם תקן 22, שמהווה שמאות מדויקת ומקצועית שתאפשר לכם לקבל מידע מהימן ומדויק ביחס לשווי של הקרקע. כך שתדעו האם העסקה שמוצעת לכם היא אכן כדאית ושווה עבורכם.
מגרשים למכירה במרכז הארץ: עתודות הקרקע
כל סוחר, יזם או משקיע פרטי יודע שעליו להיות מתוכנן ביחס למגרש אותו הוא רוכש. מה שאומר שעליו לפעול בהתאם למטרות הרצויות בהתאם לגבולות האפשר. כך שכבר בעת שלב ההתעניינות חשוב לבדוק את האופציות מבחינת אחוזי הבנייה האפשריים או הצפויים, התוכניות החלות או המקודמות על המגרש ומגבלות שונות שעלולות להגביל את הבניה וכן הלאה. כאשר בסופו של דבר הנתונים הללו הם אלו שמשפיעים על כדאיות העסקה.
תיווך מקצועי לאיתור מגרש למכירה
רכישת מגרש למכירה היא לא עניין פשוט. חשוב כל כך שהעסקה תהיה מוצלחת, שהמגרש יענה על הצורך ויוכל אכן להיות העסקה המקדמת שלכם שתאפשר את לבנות את הנכס אותו אתם מתכננים. לפיכך מומלץ במרבית המקרים להיעזר בחברה מקצועית שמתווכת ומאפשרת לכם לאתר את המגרש המוצלח שמתאים לדרישות הסף שלכם. אמנם שירותים מסוג זה ברכישת מגרש הם שירותים בעלות בלתי מבוטלת, אך ביחס להיקף העסקה הסכום אינו משמעותי, אך התועלת שלו תהיה מורגשת מאוד בכל אחד מהשלבים.
רכישת בעלות על חלק מהקרקע
יש לא מעט הזדמנויות בהם ניתן לרכוש חלק מסוים של מגרש, כאשר זכויות הבניה על הקרקע שנרכשה תינתן לקונה ביחס לחלק המגרש שהוא רכש. במצבים כאלו חשוב לפעול תחת חברת נדל”ן שמאגדת תחתיה מספר משקיעים גם יחד, לצורך רכישת המגרש בשותפות. אמנם מדובר על עסקה שהיא מורכבת יותר, כיוון שהיא תלויה בגורמים רבים, אך כאשר החברה שמנהלת את העסקה אוחזת במושכות ביד רמה, העסקה תוכל להיות משתלמת וכדאית מאוד ביחס לעסקאות וכן השקעות נדל”ן אחרות.
רכישת מגרשים בתהליכים
הזכרנו לעיל את נושא התב”ע. אכן, במרבית המקרים הכלל אומר שאם אתם רוכשים מגרשים למכירה במרכז הארץ או חלק למטרות בניה, חשוב לבחון את התב”ע כמו בתוכנית תמל 3006. כי קרקע חקלאית היא קרקע שלא תוכלו לבנות עליה מבנים. אך מצד שני אם מדובר על שטח שנמצא בתהליכים ושינויי תב”ע, ייתכן מאוד שהמחיר הנוכחי של מגרש למכירה במרכז הינו זול יחסית, ובעתיד הלא רחוק המגרש יופשר לבניה והתב”ע שלו תשתנה. מה שאומר שההשקעה שלכם תניב לכם רווחים משמעותיים. כיוון שרכשתם מגרש במחיר זול יחסית, ותוכלו להניב ממנו רווחים משמעותיים.
מגרש למכירה במרכז: ליווי מקצועי של חברה מומחית
כל עסקת נדל”ן עלולה להיות מסוכנת אם לא פועלים בתבונה. זו הסיבה שמומלץ להיעזר בחברה מקצועית שמספקת שירותים בתחום מגרשים למכירה במושבים במרכז. בעזרת חברה כמו מאילנד תוכלו לקבל את ההחלטות שלכם בביטחון, ולדעת שאתם מבצעים עסקה כדאית ובטוחה. בטרם החברה תציע עבורכם עסקה היא תבצע את כלל הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק כי אכן העסקה הינה כשירה, כמו שטח שבו בוצע השבחת קרקעות אשר מעלה את ערך המקום. כמובן שצריך לבדוק שהעסקה תקינה ובעלת הפרמטרים הכלכליים הרצויים. זאת על מנת לבצע עסקה בטוחה, כדאית שצפויה להניב לכם רווחים משמעותיים.
מגרש למכירה: שאלות ותשובות
שאלה: כיצד אוכל לאתר מגרש מוצלח ששווה לקנות אותו?
תשובה: ברכישת מגרשים זו שאלת השאלות. כי מי שיודע לזהות הזדמנויות מצליח לאתר שטחים שהמחירים הנוכחיים שלהם נמוכים ביחס לערך האמתי שלהם, בין אם זה כבר כעת הערך שלהם, ובין אם הערך שלהם צפוי לעלות תוך פרק זמן קצר. היות שלא לכל אחד יש את היכולת הזו, נכון וכדאי להיעזר בחברה מקצועית שעוסקת בליווי בנושא מגרש למכירה. בעזרת חברה מקצועית תוכלו לפעול כמו הגדולים והטובים בתחום הנדל”ן, ולבצע את העסקאות הכדאיות והשוות ביותר בהתאם ליכולות הנוכחיות שלכם. עסקה משתלמת לדוגמא היא קניית שטח במסגרת פרויקט שביל התפוזים הוד השרון. שימו לב שבעזרת ליווי מקצועי ההזדמנויות שלכם נרחבות יותר ויש לכם סיכויים טובים להרוויח הרבה יותר.
שאלה: מה עלינו לדעת על מגרש למכירה בשלב הבירורים?
תשובה: באופן עקרוני עליכם לערוך בירור לגבי ייעוד, כלומר, לבדוק מה רשום בתב”ע. לחילופין יכול להיות ואין כעת תב”ע אולם ישנם הליכי תכנון מתקדמים שצריכים לאשר ולהביא לכדי תב”ע עתידית שתאפשר בניה. יש בארץ לא מעט מגרשים שאולי עשויים להיות שווים הון רב, אילו ניתן היה לבנות עליהם מבנים למגורים או למטרות עסקיות וכעת לא ניתן לבנות עליהם, מומלץ דווקא לבחון מגרשים אלה למכירה היות והם צפויים להנות מתהליך השבחת קרקעות משמעותית. כל עוד שבתב”ע מוגדרת כקרקעות חקלאיות, ניתן לרכוש אותם במחירים זולים בצורה משמעותית ןלהנות מעליית ערך משמעותית של המגרש. לכן יש לבדוק לעומק לגבי ייעוד הקרקע והליכי התכנון המקודמים לגבי הקרקע ולדעת בוודאות מההי מטרת קרקע להשקעה. יש לא מעט מגרשים שמוצעים למכירה שאמנם רשומים כקרקעות חקלאיות, אך הם נמצאים בתהליכים. המשמעות של התהליכים הללו היא שבתקופה הקרובה הם יעברו שינוי תב”ע ואפשר יהיה לבנות עליהם.
שאלה: אילו אזורים בארץ כדאיים בשביל מגרש למכירה?
תשובה: כאשר מדובר על מגרש למכירה חשוב לבחון את האזור ואת המיקום הספציפי שלו. אין להשוות בין מגרש למכירה שממוקם במרכז הארץ באזור מבוקש וקרוב לכל מקום, לבין שטח שהמיקום שלו נידח וקשה להגיע אליו. כמובן שככל שהוא מרוחק יותר מהמרכז כך הערך שלו ירד. אמנם גם המחיר שתידרשו לשלם בגינו יהיה נמוך, אך גם הרווחים הפוטנציאליים שהוא טומן בחובו יהיו נמוכים. אך מעבר לנושא המיקום צריך לדעת שיש אזורים שערכם פוחת בגין גורמים כאלו ואחרים. לדוגמה, מגרש שנמצא באזור סמוך לנמל תעופה, ומטבע הדברים קיים שם רעש עוצמתי חזק, יהיה שווה פחות למרות היותו מרכזי. כך גם לגבי מפעלים מזהמים ובתי חרושת שפולטים חומרים רעילים.
שאלה: מה התהליך שעוברים מעת רכישת המגרש ועד למסירת הנכס?
תשובה: מעת קניית מגרש למכירה ועד למסירת הנכס המוכן יש לעבור תהליך ממושך וארוך. כמובן שהתהליך לא צפוי מראש, ותמיד עלולים לחול שינויים ולצוץ עיכובים בגין סיבות כאלו ואחרות. באופן כללי ענף התכנון והבניה הינו ענף שדורש לא מעט סבלנות ואורך רוח. אך מה שבטוח זה שאם אתם יוצאים לדרך ומבצעים רכישה ואת כל התהליך לאחר מכן בליווי מקצועי של חברה מנוסה ומיומנת בענף, אתם תוכלו להיות רגועים יותר הן ביחס לתוצאה והן לגבי משך הזמן שכל זה ייקח. כמו כן, למרות שהתהליך צפוי להיות ארוך ואף להתארך, יש גם צד נוסף למטבע והוא שככל שחולף הזמן עולה הסבירות שהמדינה תגדיל את זכויות הבניה באותו המגרש וזאת בשל הצורך ההולך ומתגבר לבניית דירות בשל הגידול הטבעי של האוכלוסייה במדינת ישראל. בניה כזו ניתן לראות ברחבי הארץ ולדוגמא הרובע הצפוני הרצליה.
שאלה: מהו מחיר משתלם בשביל מגרש למכירה?
כאשר אתם עומדים לרכוש מגרש אתם רוצים להיות בטוחים כי אתם מבצעים עסקה כדאית, וכי המחיר שאתם משלמים למ”ר הוא המחיר הריאלי, נכון לכם לקבל ייעוץ מקצועי מגורם מוסמך. זה יכול להיות תקן 22 שנערך בצורה רשמית על ידי שמאי מקרקעין, אך גם חברה מקצועית שמתמחה באיתור יכולה לסייע לכם בשלב זה. כי בעזרת החברה תוכלו לקבל מידע רלוונטי ונכון ביחס לשווי של המגרש, לגבי העתודות שלו ועוד. למעשה עליכם לבדוק את המחיר ביחס לפוטנציאל שגלום בו.
